Ремонт коммерческого помещения: как оставить у себя 10-30% бюджета и окупить вложения за первый год
Меня зовут Наталья Шабанина, я дизайнер коммерческих интерьеров. Рестораны, кафе, салоны, шоурумы, офисы. Расскажу, как сделать ремонт так, чтобы эти проценты оставались у вас, а помещение окупилось за первый год.
Это текстовая версия моего видео. Если вам удобнее читать, чем смотреть, здесь всё то же самое.
- Откуда в смете берутся те самые 10-30% бюджета и как оставить их у себя
- Четыре шага работы над объектом: смета до проекта, дизайн, снабжение, реализация
- Шесть вопросов, которые стоит задать дизайнеру до договора, и какие ответы считать зелёным флагом
- Три реальных объекта с цифрами
- Что происходит на бесплатном разборе и с чем вы с него уйдёте
Шесть вопросов, которые стоит задать дизайнеру до договора
Если дальше вы ничего не прочитаете, заберите хотя бы это.
- Кто занимается поиском поставщиков, вы или дизайнер?
- Бонусы поставщиков кому идут и в каком они размере?
- Что входит в снабжение?
- Кто решает вопрос, если поставщик сорвал сроки?
- Входит ли контроль реализации, чтобы объект получился таким же, как на рендерах?
- Все ли материалы, свет и мебель можно реально купить?
По ответам сразу видно, останутся деньги у вас или уйдут. Ниже я разберу каждый вопрос и напишу, какой ответ считаю зелёным флагом. А заодно покажу, откуда вообще берутся эти 10-30% и как устроена работа, при которой они возвращаются заказчику.
Если вы сейчас на старте
Скорее всего, помещение под кафе, магазин или офис у вас уже есть, и свой бюджет вы примерно понимаете. Уверенности нет в другом: пойдут ли эти деньги в дело или растворятся в бесконечных тратах и переделках.
Главный вопрос крутится в голове один. Как окупить ремонт в первый год и не потерять деньги.
Дальше я отвечу на три вопроса.
Как обойтись без переплат на ремонте и оборудовании. Переплата рождается на закупках, там, где никто не сверяет цену поставщика с ценой для заказчика.
Что нужно знать до того, как вы наняли дизайнера. Обычно эту часть денег дизайнер забирает себе или отдаёт вам небольшой процент от бонуса поставщика, называя это скидкой. Разберу шесть вопросов, которые стоит задать дизайнеру перед договором.
Как пройти ремонт без погружения в строительный хаос. Чтобы вам не пришлось каждый день ездить на объект и лично разбираться в стройке.
Почему на этом стоит остановиться отдельно
Ремонт коммерческого помещения – это инвестиция. Она либо окупается, либо превращается в долговую яму, которая тянется годами.
Когда закупки грамотно посчитаны, деньги достаются владельцу бизнеса и идут на развитие: на закупку товара, на рекламу, на оборудование.
Как это устроено на рынке обычно
- Смету считают ближе к концу проекта и потом подгоняют по факту. Цифры плывут.
- Бонусы поставщиков, которые предполагаются заказчику, дизайнер забирает себе. Заказчик о них даже не подозревает.
- Закупку и монтаж ведёт один человек. Работа остаётся без проверки вторым глазом.
Из чего состоит КОД ИНТЕРЬЕРА
Метод устроен в четыре шага. Сначала считаем ориентировочную смету до начала проекта, дальше готовим дизайн-проект, потом занимаемся снабжением и реализуем проект.
Все бонусы, которые поставщик даёт за заказ, возвращаются заказчику. Это от 10 до 30%.
За ведение снабжения я беру 20% со стоимости закупаемого товара. Больше никаких плат нет. Это единственное, за что вы платите.
Если бонус поставщика получился выше 20%, разница остаётся заказчику. В итоге вы видите честную цену, возвращённый бонус и качественную услугу по снабжению и реализации проекта.
Три объекта, на которых это видно
Шоурум женской одежды. Нужно было трансформируемое помещение: студия для записи и видеосъёмки, переговорная и офис продаж. Изначально обшарпанные 29 квадратных метров, а средств на ремонт у заказчика было мало. Сделали трансформируемое пространство с мобильной мебелью, декоративной штукатуркой и металлическими вешалками. Ремонт вместе с мебелью обошёлся в 292 тысячи рублей.
Изначально неприметный магазин в отдельно стоящем здании, прибыли он не приносил. Мы решили сложное зонирование: снесли несущую стену, усилили конструкцию, объединили два зала и барную стойку, посадочных мест стало больше. Проект работает больше 10 лет и приносит прибыль, дизайн актуален с 2014 года.
Салон кухонь. Рамки жёсткой экономии, помещение нужно было изменить минимально. Заказчик доплатил за скорость, я поставила все остальные проекты на паузу и сделала дизайн-проект за 10 календарных дней. Из переделок только напольное покрытие и демонтаж стен, остальное мы не трогали. Из отделки декоративная штукатурка и рейки с подсветкой. Кухню изготовили по моему авторскому дизайну на заводе у заказчика. Вышло очень экономно и быстро.
Как я пришла к такой модели
Однажды я встретилась со своим партнёром в кофейне. За чашечкой кофе мы начали разговаривать о текущих проектах, и выяснилось, что у нас общие ценности. Честность и порядок.
Мы проанализировали рынок и увидели, что часть дизайнеров забирает бонусы себе почти целиком. На комплектации у них получается большая часть выручки со всего проекта. Нам такая система не нравится, она нечестная.
Мы решили, что будем отдавать все бонусы заказчику, это от 10 до 30%. А за качественную работу по снабжению и реализации брать 20%. Заказчик получает эту услугу практически бесплатно: либо выходит в ноль, либо ещё зарабатывает, если бонусы оказались выше 20%.
Так родился мой метод КОД ИНТЕРЬЕРА, по которому я веду своих клиентов.
Как мы работаем: четыре шага
Дальше разберу каждый шаг по порядку. Смета до начала проекта, дизайн, снабжение и реализация.
Шаг 1. Смета до начала проекта
Мы с вами встречаемся онлайн и обсуждаем проект. После заключения договора на дизайн-проект на объект выезжает мой проверенный строитель. Он смотрит помещение с технической стороны: коммуникации, какие стены несущие, какие можно убрать, что реально сделать в ваших габаритах. Возможности вашего помещения он рассказывает вам прямо на месте, а мне передаёт полную техническую картину. Если объект не в Москве, строителя подбираем на месте.
Дальше я считаю ориентир затрат на отделку, освещение и мебель, чтобы вы понимали, сколько потратите на проект.
Потом я разрабатываю дизайн-проект. После этого вы выбираете строительную компанию, которая посчитает смету и сделает ремонт. Могу порекомендовать свою.
Инженерию и оборудование, если они потребуются, считают отдельно, уже после проекта. Этим занимаются другие профессионалы, каждый считает свою часть.
На выходе получается понятный бюджет без перерасходов.
Если смету заранее посчитать не получится, она поплывёт в полтора-два раза. И это будет совершенно нормальным ходом событий.
Шаг 2. Дизайн
Здесь всё решают несколько вопросов, которые заказчику стоит задать самому себе.
- Смотрел ли ваш дизайнер на помещение глазами гостя? Удобные ли получились проходы, не узкие ли они?
- Учли ли поток между персоналом и гостями заведения, чтобы они не пересекались, если мы говорим о ресторане?
- Где расположены санузлы и удобно ли ими пользоваться?
Всё это влияет на выручку. Зона ожидания, поставленная там, где она мешает потоку, снижает рентабельность бизнеса.
Шаг 3. Снабжение
Закупка материалов и мебели – самая непрозрачная часть ремонта. Поставщики дают бонус за заказ, и по умолчанию его получает тот, кто этот заказ делает.
Если заказчик решит заниматься снабжением сам, бонуса он, скорее всего, не получит. Поставщики работают с дизайнерами и строителями, и специалист показывает им свой диплом.
Возможно, вы скажете: мне поставщик и так даёт бонус. Тогда встречный вопрос. В каком он размере? Если дизайнер отдаёт вам три или пять процентов, остальную часть бонуса он оставляет себе и зарабатывает на комплектации.
За снабжение вы платите нам 20% за весь цикл работы. Вот что в него входит:
- Поиск материала и поиск поставщика. Дальше мы ведём товар до приёмки на объекте под подпись вашего прораба.
- Переговоры с поставщиками об условиях. Мы мониторим рынок и находим для вас самое лучшее предложение.
- Максимальная скидка для вас. Нам самим выгодно договориться выше 20%, чтобы заказчику вернулись деньги, мы заработали и все в итоге остались довольны.
Шаг 4. Реализация
Даже грамотный дизайн-проект и посчитанная на старте смета могут развалиться, если после проектирования за стройкой никто не следит.
Обычно заказчик думает, что за это отвечает прораб. Прораб отвечает только за то, чтобы ремонт был сделан. Вину он, как правило, сваливает на дизайнера: дизайнер чего-то не учёл, поэтому прораб сделал так, как ему выгоднее и быстрее.
Вы смотрите на дизайн-проект, потом на реальность и понимаете, что это разные вещи. А дизайнер уже сдал проект и ушёл.
В КОД ИНТЕРЬЕРА мы не бросаем заказчика на этапе реализации. Стоимость реализации входит в этап снабжения. Заказчик и на бонусах зарабатывает, и качественную реализацию получает бесплатно.
Шесть вопросов дизайнеру: какие ответы считать зелёным флагом
Если вы идёте своим путём и выбираете дизайнера под свой проект, обязательно задайте ему шесть вопросов до подписания договора. Так вы поймёте, тот ли это специалист и будет ли вам комфортно вместе работать. Рядом с каждым вопросом я написала, какой ответ считаю хорошим знаком.
Зелёный флаг: этим занимается дизайнер.
Второй половине вопроса уделите особое внимание, это самое важное. Зелёный флаг: все бонусы поставщика в полном размере, от 10 до 30%, идут заказчику. Дизайнер себе ничего не забирает.
Зелёный флаг: всё. От поиска до контроля поставок и решения вопросов с браком.
Зелёный флаг: дизайнер. Он либо заново договаривается с поставщиком, либо меняет поставщика.
Зелёный флаг: да, входит. Дизайнер доводит проект до готового результата.
Зелёный флаг: да, проект создан на реальных позициях или на заранее согласованных аналогах.
Если хотя бы на два вопроса дизайнер затрудняется ответить, стоит задуматься.
Как ремонт окупается за первый год
Никакой магии тут нет, окупаемость складывается из трёх вещей.
- Смета считается до дизайн-проекта. Вы сразу видите реальную сумму и не попадаете в ситуацию, когда проект нарисован, а денег на него не хватает. Бюджет не уходит на переделки.
- Бонусы поставщиков возвращаются вам, это от 10 до 30% с закупки. На коммерческом объекте закупка самая крупная статья расходов, поэтому и сумма выходит заметная.
- Реализация входит в этап снабжения, отдельно за неё платить не нужно.
Эти деньги никуда не уходят, они остаются у вас и работают в бизнесе дальше. Плюс помещение открывается в срок и начинает зарабатывать сразу, а не после месяцев доделок.
Что в итоге получает заказчик
Хороший дизайн-проект – это понятная смета на старте, качественная проработка, бонусы поставщиков в вашу пользу и сопровождение проекта до готового результата. На этом основан КОД ИНТЕРЬЕРА.
Все шаги мы адаптируем под вас, точка старта у каждого своя. Кто-то только начал ремонт, кто-то хочет заказать дизайн-проект. У всех разный метраж и разная ситуация.
Что будет на бесплатном разборе
Я веду все объекты лично. Приглашаю вас на бесплатную консультацию 30-40 минут один на один по вашему помещению, созвон по видеосвязи.
Заранее вы присылаете мне короткие тезисы по объекту: метраж и что вы хотите видеть. Я готовлюсь, на встрече рассказываю своё видение проекта, мы его обсуждаем, и я предлагаю условия сотрудничества.
Вот что мы успеем за эти 30-40 минут.
- Составим план, с чего начать ремонт именно в вашем помещении: в какой концепции его делать, какие материалы и товары под неё брать.
- Разберу вашу планировку по потоку людей и покажу узкие места.
- Посмотрю, как у вас идёт электрика. Розетки и освещение закладываются до отделки, позже это очень дорогая переделка.
- По материалам скажу прямо и честно: что даст вау-эффект, а на чём не стоит экономить, чтобы не переделывать через год эксплуатации.
- Вы уйдёте с пониманием, за какой срок объект может окупиться.
Я так настойчиво зову всё посчитать до старта по одной причине. Без расчёта деньги уходят на переделки, а это сотни тысяч. Или получается красивая картинка, по которой невозможно работать: тесные проходы, кухня в неудобном месте, зал, где персонал сталкивается с гостями. Такой интерьер всё равно переделывают и платят за него дважды.
Дальше есть два варианта. Если проекта у вас пока нет, я подскажу, с чего начать, и разложу первые шаги по порядку. Если проект уже есть, дам по нему обратную связь: что там хорошо, а что стоит поправить до того, как вы вложите в это деньги. Иногда достаточно передвинуть одну стену на плане, и помещение начинает работать по-другому.
Ещё раз проговорю: это бесплатно и ни к чему вас не обязывает. Продавать на этой встрече я вам ничего не буду. Захотите работать вместе – обсудим отдельно. Не захотите – всё равно уйдёте со списком того, что стоит у себя проверить и поменять.
Мест держу немного. К каждой встрече я готовлюсь, и объектов одновременно веду мало, чтобы каждому клиенту уделять внимание и доводить проект до конца. Это моя репутация и мои довольные клиенты.